Gmport - Gayrimenkul Sektörü Bilgi İletişim ve Etkileşim Portalı

Karşılaştırma Yöntemi: Değerleme için kullanılan en kolay ve en sistematik yöntemdir. Üzerinde yapı bulunan veya bulunmayan imar parselleri için en uygun değere güvenli sürüm değerleri yardımı ile ulaşılır. Sürüm değerleri, karşılaştırma için seçilen taşınmazların nitelik ve öz niteliklerinin, değeri saptanacak taşınmazla aynı olması sonucu elde edilir. Eğer taşınmazlar farklı niteliklere sahipse, bu farklılıklara gerekli düzeltmeler yapılır. Karşılaştırma yöntemi; yakın zamanda gerçekleşmiş, şeffaf ve yeteri kadar emsal değeri bulunduğu durumlarda kullanılmalıdır. Bu yöntemin uygulanması sırasında kullanılan en önemli veri kaynakları; ilgili değerleme uzmanın görüşleri, kamuya açık kayıtlar ve diğer piyasa oyuncularından alınan bilgilerdir.

 

Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi: Taşınmazların değerleri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmaz gelir değerine ulaşılır. Taşınmaz gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli arttırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.

 

Maliyet Yöntemi: Yöntem, genel olarak otel, fabrika, sanayi sitesi, iş hanı, yönetimsel yapılar ya da bahçeli mesken gibi üzerinde yapı bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen yapılı taşınmazların değerlemesinde kullanılır. Maliyet Yönteminin temelini, taşınmazın değer saptama tarihindeki maliyet bedeline yani kesin değere yaklaşma oluşturur. Bu değer; yapı değeri, dış tesis, özel işletme donatıları ve arsa değerlerinden oluşmaktadır. Arsa değeri, fiyatların karşılaştırılması yöntemi ile yapı değeri ise yapı, dış tesis ve özel işletme donatılarının, değerleme günündeki niteliklerine göre saptanan değerleri toplamıdır. Bu değer yeni maliyet değerinden fiziksel, fonksiyonel ve çevresel etmenler gibi değer azaltıcı etkilerin çıkartılması sonucu bulunur.